民宿投资真的很美吗？

　　一、客源相对单一，季节性更强。

　　位置、位置、还是位置，是酒店投资的铁律，民宿也一样，甚至要求更高——因为民宿更依赖于观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密(很多是家庭客)，因而决策也更慎重、更关注同伴的意见，在酒店选择上不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对酒店的品质要求往往更高，挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。民宿作为旅游的派生需求，不是所有地方都适合开，只有在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，才较易乘势而为、取得成功，目前国内民宿较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等，莫不如此。民宿开于乡下或旅游城市，要点是“小而美，优而特”，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，迎合难得一顾的旅游者，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分民宿物业资质平平，很难通过后天努力，草鸡摇身一变，飞上枝头变凤凰。

　　另一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性很强，大城市边上的，周末效应也很明显。如笔者接触的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末则一房难求，全年出租率过50%已属佼佼。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价能定得很高(淡季阶价也没有客人)。目前大部分有影响力的民宿，都集中在山青水秀、气候条件优越的南方，大理、丽江等地表现尤好，北方则很少，道理不言自明。

　　二、投资门槛低，容易一哄而上，供给过剩。

　　当今社会不缺钱，缺的是投资渠道，近年旅游很热，呈现出爆发式增长态势，所以民宿投资就成了全民看好的行当，各行各业的人都想介入：进了城的乡下人，有闲钱了，在老家投个民宿既可以解决乡愁问题，顺便还能做做生意，当然有吸引力;搞文化、艺术及设计的，大多有一份胸怀未展的抱屈，想通过搞一个成功的民宿，展示下自已与众不同的专业才能与品味;做大小生意的，一年应酬支出不少，想着投点小钱，解决下客户接待的问题，多赚少赚没关系;白领阶层，或朋友或同学，合伙投个民宿，不但可以有一个吃喝玩乐聚会的地方，提升下生活质量，弄好了还可以解决下零化钱的问题;受够了大城市污染、听惯了老板上司呵斥的城里人，临老想下乡过一把老板瘾，顺便养下老、挣点养老金……总之，各种原因都有，五花八门。

　　民宿投资门槛不高，多数一二百万即可，一般不会超过三四百万，现在合伙投资、甚至采用众筹的也不少，进一步降低了进入门槛。也确有好的租赁项目，二、三年即收回了投资，鼓舞人心。再说，现在有钱没地方投，投什么都不赚钱，货币贬值又这么厉害，理财、信托、支付宝，收益都在下降，互联网、高利货、炒房，风险都很大!还是投民宿实实在在。

　　不过要注意的是，过去是个风口，未来或会成为陷阱，一是短期内供应数量大增，据说大理很快会由现在的3000来家增加到上万家，杭州15年民宿增长率达50%以上。生意有先来后到，先到者是英雄，后来者变烈士，经营好不好，长远来说还是供求关系说了算。二是项目成本不一样——杭州西湖边300来平能做七八间房带院落的农民房，前几年租金还是十来万，现在差不多涨了二三倍。晚到的很容易变成接盘侠，说是老板，最终沦为替房东打工的人。

　　三、单房单方投入大、坪效低。

　　要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、房间为主、出租率不高故售价不能太低、有调性的民宿，必然涉及方方面面设计及施工的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半上下，较城市内清水房租赁的中档酒店有明显的劣势——后者的投资，大多集中于室内装修上。民宿工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑往往高不少，也很难获得规模采购折扣。较租赁清水房做城市商务型中端有限服务酒店(如亚朵、汉庭)，单房均摊投资，民宿往往贵一倍以上(中端12-15万/间居多，好的民宿一般要25-30万)。

　　从坪效来说，民宿虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决一定的饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300来平方的，只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与有限服务中端酒店相比，空间利用效率上往往有一定差距。

　　前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率一般不如中端有限服务酒店的情况下，民宿要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。

　　四、管理要求高，人员效率不高，监管困难。

　　因为房间少、客人要求高，定价不菲的民宿，运行难度并不低。民宿适合投资人亲自上阵、全程打理，有人戏称是“老板娘经济”，不无道理，至少工作动力及态度、监管方面，可以省去很多问题。民宿运行人员往往要求是多面手，既出得厅堂，又下得厨房，既知道当地风土人情，善解人意，能陪客人聊天，又能干清扫这类脏活，颜值最好还能高一点。

　　但与台湾等地不同，现阶段大陆民宿的投资方多数是城里人，以城里人的思维做民宿，往往存在错配现象，即亲切性有余、差异性不足，不能很好地引导客人深入体验当地生活与文化，因而对旅游者的吸引力恐难于持久。很多合伙或众筹项目，缺少领投人与专业的蹲点管理者，股权过于分散，人人关心又人人不够关心，因熟人合伙原因，游戏规则往往又不够清晰，还存在监管与信任问题。爱好与冲动下做民宿，玩一阵后热情易消退，尤其是收益不达预期、管理思维出现分歧时。最终散伙的不少，严重的还对簿公堂。

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