2015年旅游地产投资9302亿元 创历史新高

　　6月7日下午，克而瑞旅游地产在上海发布了《2015-2016年中国旅游地产发展报告》（以下简称“报告”）白皮书。报告认为，中国旅游地产发展已经进入转型分化阶段，2015年是中国旅游地产行业的理性回归年和创新突破年。

　　

　　一方面，旅游地产投资热情开始冷却，无论是旅游地产土地交易量还是旅游地产物业销售量，相比前两年都有不同程度的回落。另一方面，旅游地产开发与运营模式取得了全方位的突破，以“运营”为核心的开发模式逐渐取代以“销售”为核心的开发模式成为市场主导。

　　旅游地产开发与市场需求概况

　　从开发规模上看，尽管全年旅游地产实际完成投资额高达9302亿元，创下历史新高，但旅游地产项目数量与开发体量的增速均大幅回落，全年新增旅游地产项目数量仅为736个，增长9.2%，比2014年下降了41%；新增旅游地产建筑面积33060.1万平方米，增长13.8%，比2014年增速下降了68%。截止2015年底，中国旅游地产项目总数为8701个，旅游地产总建筑面积为263128.8万平方米。

　　从开发主体来看，2015年中国旅游地产开发投资风头依然强劲，但相比前几年的狂热已冷却不少。部分企业在经过前期尝试之后开始选择退出，坚持深耕旅游地产的企业也放缓步子稳步推进。2015年新增的736个旅游地产项目分别由601家企业投资开发，截止2015年底开发和运营旅游地产项目的企业共有5297家，同比2014年减少27家，中国旅游地产开发主体的洗牌调整逐步拉开序幕。

　　

　　从市场需求来看，尽管旅游地产市场成交表现不尽如人意，中国居民的旅游消费需求和旅游地产置业需求依然旺盛。近三年的调查均显示超过40%的受访者外出时是与家人同行的；中国居民的旅游地产置业目的也在经历一个从资产投资到度假自用的转变，2015年三成以上有旅游地产置业意向的受访者表示其旅游地产置业目的为度假，分别比2013年和2014年调查结果上升了10%和14%。

　　

　　重点区域旅游地产发展特征

　　在经过2013年大范围的攻城掠地以后，中国旅游地产于2014年开始又逐步向海南、西南、环渤海、长三角、两广和海西六大旅游发展高地集聚，2015年这六大区域的旅游地产项目数量占到全国旅游地产总数的78%，分别比2014年和2013年上涨了5%和1%。

　　

　　从六大区域内部结构来看，截至2015年底旅游地产项目数量最多的为长三角板块，共有1858个旅游地产项目；旅游地产用地面积和总建筑面积最大是环渤海板块，分别为42748万平方米和53805万平方米。

　　

　　从各区域项目数量的增长情况来看，旅游地产项目数量增加最多的是环渤海区域，2015年新增了179个旅游地产项目；其次是海南地区，新增149个项目。旅游地产新增用地面积最多的是西南板块，新增了10619万平方米。

　　

　　旅游地产开发企业解析

　　2015年中国旅游地产开发企业主要有两大特点，一是开发集中度提高，中小企业无论是在旅游地产项目数量方面，还是在旅游地产用地和旅游地产建筑面积方面与大中型企业的差距都越来越大；二是专业化程度提高，旅游运营经验丰富的企业的市场竞争优势突显，新入企业大多选择细分领域进行专项深耕。

　　在2015年旅游地产收购市场上，表现最活跃的是恒大集团，分别在青岛、贵阳、惠阳、海口、三亚等地并购6个旅游地产项目。此外，碧桂园表现也相当活跃，在天津、深圳、海南等地收购了4个旅游地产项目。

　　企业

　　城市

　　项目/企业

　　兼并形式

　　恒大

　　青岛

　　青岛新世界

　　20亿元收购

　　贵阳

　　新阳新世界

　　53亿元收购

　　惠阳

　　棕榈岛

　　11亿元收购

　　陵水

　　棕榈泉国际

　　持有项目公司55%的股权质押

　　三亚

　　太阳湾

　　——

　　海口

　　新世界美丽沙

　　86亿元收购

　　碧桂园

　　天津

　　海昌天澜

　　细节未公布

　　深圳

　　太东集团

　　股权收购

　　琼海

　　宝莲城

　　股权收购

　　乐东

　　波波利海岸

　　合作开发

　　复地

　　三亚

　　半山半岛

　　3.17亿元收购

　　融创

　　——

　　雨润集团

　　结果未确定

　　万宁

　　日月湾地产块

　　合作开发

　　绿地

　　——

　　江苏省建集团

　　以9.6亿元收购55%股权

　　上海

　　浦东绿地国际度假村

　　股权收购

　　海口

　　外滩中心

　　合作开发

　　三亚

　　珠江俪豪

　　合作开发

　　荣盛发展

　　万宁

　　山钦湾地块

　　股权认购

　　陵水

　　香水湾地块

　　股权认购

　　远洋

　　三亚

　　西山渡

　　股权收购

　　宋城

　　——

　　六间房

　　26亿收购100%股权

　　福州旅游演艺资产

　　股权收购

　　西安旅游

　　西安

　　西安奥特莱斯购物广场

　　2523万元收购51股权

　　阳光100

　　丽江

　　雪山艺术小镇

　　股权收购

　　（资料来源：根据网络信息整理）

　　从旅游地产项目累计开发情况来看，截至2015年底，中国拥有旅游地产项目数量最多的企业为碧桂园集团，旗下共有48个旅游地产项目，其次是恒大集团和世茂集团，均有32个旅游地产项目。

　　排名

　　投资/开发商名称

　　累计旅游地产项目数量（个）

　　1

　　碧桂园控股

　　48

　　2

　　恒大集团

　　32

　　3

　　世茂集团

　　32

　　3

　　万科集团

　　30

　　4

　　中信地产

　　24

　　5

　　万达集团

　　18

　　6

　　绿城房产

　　17

　　7

　　华侨城股份

　　15

　　8

　　荣盛发展

　　15

　　9

　　鲁能集团

　　13

　　10

　　远洋地产

　　13

　　2015年中国新增的723个旅游地产项目分别由601家企业投资与开发，其中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%，新增旅游地产项目数量最多的企业为碧桂园控股，新增了14个旅游地产项目；新增旅游地产用地最多的企业为森航集团，新增了2111万平方米旅游地产用地；新增旅游地产建筑面积最多的企业为新华联不动产，新增了20580万平方米。

　　企业名称

　　新增旅游地产项目数量（个）

　　新增已竣工或规划旅游地产用地规模（万平方米）

　　新增已建成或规划旅游地产建筑面积（万平方米）

　　碧桂园控股

　　14

　　947

　　1727

　　保利地产

　　9

　　224

　　472

　　中铁地产

　　8

　　585

　　470

　　绿地集团

　　7

　　434

　　386

　　恒大集团

　　6

　　834

　　1404

　　万达集团

　　5

　　882

　　1555

　　世茂集团

　　4

　　204

　　157

　　万科集团

　　4

　　72

　　91

　　新华联不动产

　　3

　　1497

　　20580

　　荣盛发展

　　3

　　323

　　601

　　富力地产

　　3

　　306

　　184

　　在实力企业旅游地产开发规模不断扩大的同时，2015年中国还有一批主题特色鲜明的旅游地产开发企业表现突出。这些企业目前的市场规模虽然不大，但发展速度很快，发展模式独具新意，正成为中国旅游地产转型发展的重要代表。如以文化演艺为特色的宋城集团、以主题公园运营为核心的长隆集团以及商业运营为优势的阳光100三家企业。

　　

　　2015年中国旅游地产项目开发层面上最显著的特点是市场需求取代旅游资源成为影响旅游地产开发模式的主导因素，在本次报告中，将近两年中国新增旅游地产项目的开发模式大致归纳为“目的地形型度假综合体模式”、“城郊休憩型休闲综合体模式”和“文化体验型文旅商综合体模式”三种模式。

　　

　　在2015年新增旅游地产项目中，城郊休憩型休闲综合体项目数量最多、占地面积和建筑面积也最大，共有446个项目，占地21859万平方米，总建筑面积达到18569万平方米。

　　2016年发展趋势预测

　　从宏观环境发展趋势来看，政策总体利好，具体项目审批管控将趋严；旅游市场将继续快速增长，文化+旅游、农业+旅游将成为新热点；房地产市场分化将加剧，旅游地产仍然是房企重要的转型方向。

　　从旅游地产市场发展趋势来看，度假需求上升与旅游地产产品滞销并存；市场投资开发热度持续下降，项目供应增长趋缓；并购转型成市场常态，企业集中度进一步提高。

　　从旅游地产项目开发趋势来看，项目开发理念将进一步成熟，开发模式逐步清晰；项目销售依赖度进一步下降，运营管理成为项目发展新重心；项目功能向深度复合方向发展，产品资产溢价能力将上升；文、体、农仍将是旅游地产项目热点，露营地将成为新热点；项目资本化进程将进一步加快，轻资产发展模式或浮出水面。

　　（本文经克而瑞旅游地产独家授权发布，转载或引用请注明出处，若需要完整报告，请联系：李梦婷 021-60867089或15601912525）

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