异乡好居-加拿大多伦多购房攻略

　　自2015年年初开始，随着人民币国际化的进程以及人民币汇率的不断贬值，越来越多的人开始意识到“鸡蛋不能放在一个篮子里”，境外资产配置已经被很多家庭提上了日程。而房产作为稳定安全的固定型资产，一直受到中国投资者的青睐。所以，近期也有越来越多的投资者将目光投向了海外房产这个崭新的领域，而加拿大也成为了继美国和澳大利亚之后的第三大华人热衷的投资国家。多伦多作为加拿大最大、人口数量最多的城市，也成为了加拿大购房的首选城市。那么，投资加拿大多伦多房产有哪些需要注意的问题呢？

　　明确买房目的

　　购买国外的房产，无非就是两个目的，投资和自住。对于自住型的购房者，往往首先需要了解很多细节上的问题，比如房屋的大小、房屋的外观颜色、院子的面积、上班/上学的距离等等。所以对于目的是自住的购房者，我建议一定要去当地实际看房，实地考察一下社区以及周边的环境后再做决定。同时，经纪人的选择也非常重要，一位合格经纪人一定是对当地环境非常了解，通过异乡好居精心筛选的资深经纪人，可以帮自住型购房者解决这一难题。

　　然而，异乡好居销售总监吴志龙告诉我们，对于投资型的购房者，其实并不需考虑太多细节上的因素，只需要了解以下重要的几点即可。

　　1. 人口。我们都知道，供需关系影响商品价格，人口作为房产投资中的最重要因素，可以最直接的影响到房屋价格的增长或下跌。通过官方数据我们了解到，目前加拿大每年有稳定的28万-30万新移民数量，其中接近60%的人都会选择多伦多作为第一登陆城市。

　　2. 土地供应量。众所周知，加拿大是国土面积第二大的国家，但是城市建设中可用于建造房屋的土地并不多，这和政府的规划有很大关系。在多伦多，也许你只能在市中心区域看到高楼，其他地区多以独立屋和低于25层的公寓楼为主，而且纯住宅式公寓也不多见，可建造房屋土地相对稀缺。 所以，如果一个城市的规划中有接近“无限”的土地供应量，那么长期看来这个城市也是不值得投资。

　　3. 基础配套建设。完善的周边配套可以决定这个区域是否适合当地居民长期居住。以北京为例，在朝阳大悦城建成和地铁6号线青年路站通车之前，该地区房屋均价仅不到7000元/平米，随着配套设施的不断完善，该区域房价达到了5-8倍的增长，而且带动了越来越多外来人口的迁入。在多伦多也是同样的道理，在多伦多Don Mills地铁站周围的公寓就要比同地区非地铁公寓价格高出90,000-150,000加币。

　　4.就业率。就业率对房产最直接的影响就是空置率问题。了解过底特律这个城市的人都听说过， 由于次贷危机的影响，通用汽车公司在2009年宣布破产保护之后，底特律的房价一落千丈，甚至有的房屋挂牌1000美元出售，整个城市濒临破产。所以在房产投资中，首先要考虑的一点就是你买的房子会不会有人来住？如果投资在一个高失业率的城市，再好的地段、再优质的房子也是无稽之谈。从官方数据来看，随着加拿大经济的复苏，多伦多2016年的失业率为5.9%，相比2011年最高时的8.3%，已经有了非常明显的变化。

　　新房VS. 二手房

　　因为加拿大对海外购房者没有任何的限制，很多人会纠结究竟是买新房还是买二手房。针对这个问题，异乡好居销售总监吴志龙认为，刚需类客户应该购买二手房，或者是已经建好的现房，投资类客户选择新房或二手房均可。

　　二手房的优势：1. 可以在指定区域选择，可售房源较多 2. 周边配套相对完善，社区较成熟，生活便利 3. 过户后可立刻出租，产生现金流收益

　　二手房的劣势：1. 优质房源需加价购买，目前多伦多独立屋平均溢价率已经达到12% 2. 年代过久的房子会增加大量房屋维护成本，房屋保险费用也会相对提升 3. 需要提前申请贷款，且首付比例会略高于新房

　　新房的优势：1. 新房建造一般选择未完全开发区域，区域发展的红利会给房产带来更多的升值空间 2. 前期经济压力小，加拿大公寓项目购买后第一年只需支付总房价的10%作为首付款 3. 炒楼花盈利，加拿大的公寓项目在交房前，只要销售比例达到90%以上，购房者可以将自己的楼花以更高的价格出售转让

　　新房的劣势：1.交房周期较长，加拿大独立屋施工周期一般为6-8个月，而公寓项目一般为2-3年 2. 房价增长存在风险，在一个未完全开发的区域购买新房，可能会由于政府建设规划的改变导致房价增长低于预期 3. 无法实景看房，大多数新房销售时还未建造，有的楼盘甚至没有样板间，所以几乎所有的信息都需要通过效果图了解

　　加拿大多伦多买房Q&A

　　1. 加拿大买房是永久产权吗？

　　加拿大地区除了BC省UBC大学区域是99年租赁产权外，其他地区都是永久产权，多伦多地区房屋也都是永久产权。

　　2. 加拿大买房有限购吗？

　　加拿大购房对于外籍人士没有任何限制，可以购买新房、二手房和商业地产，不过对于首付比例会比当地公民要高一些。

　　3. 加拿大都有哪种类型的房屋？

　　一般情况下有三种类型

　　独立屋/别墅（House）

　　联排别墅

　　公寓

　　4. 加拿大买房时有哪些费用？买房之后有哪些费用？

　　加拿大买房时，除了房价之外，还有一些额外的费用，其中包括：买房定金、律师费、验房费、土地转让税（印花税）、产权保险费等。

　　买房定金：一般为5000加币

　　律师费：一般为1200加币

　　验房费：一般为200-500加币

　　产权保险费：一般为房价的0.2%~0.5%之间

　　土地转让税：

　　5.5万加币以下

　　5.5-25万

　　25万-40万

　　40万以上

　　多伦多市税

　　0.5%

　　X

　　1%

　　2%

　　安省省税

　　0.5%

　　1%

　　1.5%

　　2%

　　例如：在多伦多买一套50万的房屋，你需要交的税为，

　　多伦多市税：55000*0.5%+（400000-55000）*1%+（500000-400000）*2%=5725加币

　　安省省税：55000*0.5%+（250000-55000）*1%+（400000-250000）*1.5%+（500000-400000）*2%=6475加币

　　总共土地转让税=12200加币

　　成功购房后，房屋的持有费用主要分四大类：房产税、物业费、房屋保险、维修费。

　　房产税：多伦多地区房产税征收方式是房屋评估值的0.8%左右。简单来说，如果购买condo，每年房产税大约为房价的0.5%；如果购买别墅，房产税大约为房价的0.8%~1%左右。新房的房产税普遍比同地区二手房要低一些。

　　物业费：一般condo、townhouse和部分有社区规划的house需要缴纳物业费。Condo物业费普遍为0.5~0.7加币/平方英尺一个月；townhouse 和house的物业费则较低，一般为500加币~800加币一年。

　　房屋保险：新房交房后第一件事情就是给房屋买保险，一般为房价的0.2%左右。购房者可根据自己的需求选择保险种类，而且和汽车保险捆绑购买会有一定的优惠。

　　5. 加拿大买房的流程都有哪些？

　　买二手房：办理贷款预批-->选经纪人-->选房-->出offer-->卖家接受offer-->签订购房合同-->支付房价5%作为定金-->检验房屋-->检查产权-->支付尾款-->签约过户-->完成交接

　　买新房：选项目-->签订购房意向合同-->支付5000加币定金-->签订正式合同-->30天内支付总房价的5%（减去5000加币剩余部分）-->180天内再支付5%-->370天内再支付5%-->540天内再支付5%-->交房前半年开始办理贷款-->交房时支付总房价15%和印花税（剩余65%贷款）-->完成交接

　　6. 有哪些网站可以查到加拿大房子？

　　www.realtor.ca , www.remax.ca , www.uhouzz.com

　　吴志龙 Joshua

　　北京异乡好居. 销售总监

　　毕业于美国俄勒冈大学心理学与工商管理

　　专业。熟悉美国、英国、加拿大和澳大利亚等

　　国家相关房产知识。善于通过分析宏观市场

　　的情况帮助客户做出明智的投资选择。

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